北京皮炎主治医院 http://pf.39.net/bdfyy/bdfrczy/140221/4342070.html过完年，学区季来临，前面刚刚写完一篇关于学区的小文章独家内幕（删减重发）：嘉兴各大学区现状详细分析引起了群里网友的热烈讨论，关于“学区房”是个永恒的话题，大家关系学区房无非是两个原因：投资或教育刚需。那么，学区房到底应该怎么选？在考虑怎么选“学区房”之前，我们先来客观分析一下，左右学区房价值的因素是什么？1、地价。在土地拍卖之初就决定了即将入市楼盘的价格底线，拍到土地的房地产开发商也会和相关部门共同探讨引进优质教育资源，比如嘉兴龙头房企和实验小学的捆绑，还有世外实验学校和绿城育华等。2、学校因素。学校教学理念、教师资源的调配、学校硬件设施等都决定了这个学校的好坏，但是在“教育公平”的推动下，有关部门对学校的投入也是再三权衡后的结果，特别是公办学校，但是投入和产出有时候也不一定对板。3、学生成绩。现在各个学校对外公布成绩都非常谨慎，基本上我们是很难看到真实的学校成绩表现，只能从在校家长群中侧面了解到一些情况。优秀率、普高率、重点率以及各种排名都没有官方数据，各个学校的成绩展示方式也很五花八门，可比性不大。
那么这三个学区房价值的因素中，学校、教师、学区划分这几个权限基本上都在相关部门手中，我们能影响学区价值的可能性是很低的。我们不能左右学校规模的大小（包括资金、教育资源的投入）、我们也不能影响学区的划分（学区争议不绝于耳）、我们孩子的成绩是我们唯一能努力去做的。说句题外话，坊间流传，“公民同招”后，北师大初中将崛起，因为北师大学区范围内高端小区林立，这在一定程度上将倒逼资源倾斜。
节选：杨东平：教育真是用来社会分层的吗？
在经济学规律中，“价值影响价格”、“市场波动影响产品价格”，家长和购房者所能起到的作用不在于影响价值而在于价格。最近几年为什么学区房价格日渐飙升，是跟购房者对“学区房”价值的主观判断和预期价值造成的市场波动。世界上并没有“学区”的概念，但是确实有“学区房”。我们对“学区房”概念的理解，其实是有个误读，从宏观层面来说，教育公平是一个大原则，学区布局的时候有关部门都已经权衡过了，所以对每个个体来说，学区本质上都是没有区别的。为什么我们又要说“学区房”呢，因为在我们普通人的心目中对学校的好坏是有评价的，好的学校区域内的住宅才能被称为“学区房”。
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上一篇已经讲过了，小学在老百姓心目中的排名大致情况之前已经介绍过了独家内幕（删减重发）：嘉兴各大学区现状详细分析，接下来要新建学校，年马上招生的学校有：清华附中嘉兴学校、世外小学、省身学校，这些都在大家的期待之中。让人感叹的是，这些学校连学区都还没有划分、没有招生，更别提学生成绩了，但是已经被广大群众列为是名校学区，周边小区被期待为“热门学区房”，个中判断断理性何在，让人唏嘘。
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言归正传，那我们来分析一下大家选购学区房的出发点：一类是资产保值增值角度选购学区房的朋友；一类是真正刚需有孩子近几年要入学的家长；第三类是两者身份叠加的朋友。
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对于第一类朋友来说：买哪里都可以，就看资本配置、量力而为，选择价格合适的学区房。选房时眼光大可以放远一点，如果是要在嘉兴买，嘉兴市本级、五县甚至周边乡镇都可以；如果再放远一点，中国中西部地区大中城市的房价差异很大其中不乏好学校，比如武汉、重庆等地。对于第二类家长来说：首先要分析自己现居住地房屋的学区现状，跟自己期待的学区相差比较大的，集中火力选金字塔顶端或者双学区的房子，小学选：实验小学、北师大或上外；初中选北师大、上外、浙师大，根据自己情况各取所需。如果本来居住的房屋学区也不差，就没有必要舍近求远了。对于第三类客户来说：两种选择进行叠加。
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很多朋友被嘉兴房价上升的势头搞得非常焦虑，通常会选择置换升级产品的方式上学区房的车。如果你没有现金，需要通过杠杆或者置换的形式购房，按照嘉兴现在的情况，加杠杆未来肯定会有一点风险，银行*策会有所收紧，学区房涨价周期也未可知，要评估自己的财力和承受力而定；如果是置换，一定要先购入再置换，目前行情比较火爆，新房一房难求，二手房房东跳价快，没有那么容易买到心仪的房子，为避免两头落空，还是要先购入再出售。
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另外本人提供一个比较抗焦虑的学区选择方案：如果你家孩子是个男孩，不妨就近入学、毋需多虑，教育部提倡“阳刚之气”、“卓越领导力培养”，对于男孩子来说越是普通的学校，更容易培养他的阳刚气质和卓越领导力，越容易有出类拔萃的氛围，各种奥妙可以参考男性成功人士成长历程（仅限于小学阶段），当然这需要评估家长的勇气和家庭教育的能力。如果你家孩子是个女生，那本人还是建议贯彻“富养原则”，父母还是需要尽心尽力为孩子创造更好的教育环境（从幼儿园开始）。
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