个人房产抵押贷款的风险来源及对策研究
摘要：本文在研究风险来源的基础上，提出了从完善产品操作规程、建立风险防制约机制、提高从业人员素质三个方面来防控房产抵押贷款风险的对策。
中国论文
关键词：个人房产抵押贷款；风险；对策
中图分类号：F832 文献识别码：A 文章编号：X（2015）
随着社会消费方式的转变及融资需求的攀升，个人房产抵押贷款作为一种便捷的融资手段，被人们广为接受，已经成为商业银行一个新的利润增长点。作为银行信贷产品的重要组成部分，个人房产抵押贷款的风险防范也成为各家银行关注的重点。本文主要通过剖析该产品风险的来源，进而探讨如何规避和控制这些风险。
一、房产抵押贷款的风险来源
（一）来自市场及合作方的风险
自2013年来，我国商品房销售持续疲软，房地产行业进入下行通道已是不争的事实。对于库存量巨大的房产企业，跑量去库存仍是2015年的主旋律。而银行作为房地产开发资金的主要来源以及房产抵押贷款的中心，楼市波动必然会威胁到银行系统的稳定性。楼市变化对银行的影响，主要体现在以下两个方面：
1.抵押物价值风险
若房价下跌，部分商业地产开始亏本大甩卖，会导致银行现有的房产抵押物减值； 二手房交易持续萎缩，可能导致抵押物不易变现，难以及时行使抵押权利。
2.假按揭风险
假按揭指房地产商通过虚构购房人资料、虚构交易、抬高房价或重复出售房产等多种手段，恶意套取银行信贷资金。这些购房人大多并没有实际支付能力，甚至是并不存在的虚假身份。目前房地产开发多依赖信贷资金，若销售不佳，会承担较大的财务负担。尤其是在市场整体持续性疲软的情况下，部分房地产商会铤而走险，通过假按揭来加速资金回笼。一旦其停止还贷，银行将面临巨大损失。
（二）来自借款人的风险
贷款中来自借款人的风险主要是违约风险，也称信用风险。违约风险指借款人不愿或没有能力按时还本付息，导致银行信贷损失的风险。一般来说有两种情况，主动违约和被动违约。
1.主动违约
主动违约指借款人出于主观恶意或经济利益的考虑而选择违约的行为。一般来说，有以下两种情况：一是借款人通过欺诈手段，利用个人房产抵押贷款套取银行信用，贷款自始就没打算还贷。二是在还贷期内，由于房价大幅下跌，借款人基于对成本与利益的权衡，出于经济利益考虑而作出的理性违约决定。
如果市场出现大幅度下跌，预期将持续很长一段时间，按现行市场购置同类房产比贷款余额更小，且贷款余额较大且剩余还款期限较长，或恰逢其它良好的投资机会，借款人很大可能会选择中止还贷。当然，若借款人资金充裕，又无其它投资需求，出于对信用的考虑，也可能会继续履约。
2.被动违约
被动违约指借款人由于非主观因素造成的支付能力下降，不能按期偿还贷款的违约行为。引发借款人违约的因素是借款人收入骤降，且这个变动是由客观因素而非借款人主观故意造成的，如借款人失业、罹患重大疾病、意外事故导致伤残或死亡、投资失败等。
（三）来自贷款银行内部的风险
银行作为房产抵押贷款的中心，其内部管理是否到位、相关规章制度是否健全，工作流程是否合理，员工是否合规操作，是否熟知相关法律规定，直接关系着其授信质量的高低。总的来说，银行内部风险主要来源于以下几个方面：
1.内部管理不到位，相关规章制度不健全，或细节规定不完善，导致员工无规可依或理解有误，相应的内部管理又不到位，无法及时发现风险，待形成损失，代价惨重。
2.流程不合理，员工操作失误，或员工有意利用流程缺陷协助外部人员恶意骗取银行信贷资金，导致银行资金损失。
3.房产抵押贷款涉及到多种法律规定，如《合同法》、《物权法》、《担保法》、《婚姻法》、《破产法》等，若从业人员不熟知相关法律规定，很可能会造成借款合同无效、担保无效或抵押物无法执行的后果，使银行债权无法得到保障。
二、控制房产抵押贷款风险的对策
房产抵押贷款面临着众多风险，但大多数风险是可以防范和化解的。从银行经营管理的角度来讲，可以通过以下对策来防范和控制风险：
（一）完善个人房产抵押贷款操作规程，制订覆盖全流程的标准操作程序 （Standard Operation Procedure， 简称SOP）
商业银行在办理个人房产抵押贷款时，可通过贷前调查、贷中审查、贷后检查（也称“贷款三查”）三个环节来了解合作房产商、借款人及抵押物情况，从而发现、识别风险、化解风险，使风险保持在银行可控范围内。为保证贷款三查的执行效率及效果，可分流程制订SOP，将三查的具体内容步骤化、标准化、精细化。
1.对合作开发商的审查
在贷前调查、贷中审查时应关注开发企业的财务状况、开发经验及管理团队成员，开发项目的资金供给情况、建筑商资质等，着力发展一些有成功开发经验、经济实力雄厚、与银行合作关系较好的房产商。在项目准入后，要定期或不定期的进行贷后回访，及时掌握开发商工程进度、资金运用等情况，必要进对其资金帐户实行封闭管理并控制资金投向。
2.对借款人的审查
通过贷前调查、贷中审查及面谈情况，了解借款人的家庭情况、收入情况、资信状况及贷款用途，据此判断借款人身份是否真实、是否有充足的还款能力、交易是否真实、贷款真实用途等等。在贷后，可定期对客户进行回访，发现存在对实现债权不利的因素时，及时采取措施以避免或减小风险损失。
3.对抵押物的审查
在贷前调查中，应着重观察抵押物的位置、成新度、周边商业环境、公共配套设施，是否存在妨碍执行的因素；查验抵押物权属证明原件、使用及租赁情况，必要时采取措施核实其真伪、权属是否清晰、土地性质及剩余使用期限，确保抵押手续合规有效。贷中主要对其抵押物资料是否齐全、抵押物是否合规有效、是否易于处置和变现进行审查。贷后，要定期对抵押物进行检查，确保证实相符，抵押物无毁损、灭失、变卖等情况。 （二）建立全方位的风险制约机制
商业银行应建立全方位的风险制约机制，通过岗位及审批权限设置进行风险制约，抑制内部违规行为；利用现代科技信息技术，对贷款相关交易及贷款质量进行监控，建立科学的风险预警体系。
1.通过岗位设置实现风险制约
（1）实行三级审批制度
设置客户经理、尽职调查、审批三级岗位对贷款进行审批，岗位间既相互配合又相互制约。其中客户经理负责营销客户、贷款资料初审、贷前调查并出具调查报告；尽职审查人员负责通过咨询或实地调查的方式核实贷款的“四个真实性”（即身份真实性、收入真实性、交易真实性、抵押真实性）、对贷款资料中存在疑点的进行调查、分析风险是否在银行可控范围内；审批人员根据贷款资料、贷前调查及尽职调查结论，依照银行授信*策作出审批决策：否决或通过。通过的贷款应明确授信额度、期限、定价，并出具贷后管理意见； 否决的贷款应明确指出拒绝理由。
（2）设立风险评审委员会
选取经验丰富的信贷人员，一般为5或7人，组成风险评审委员会，对贷款金额较大（如200万元）或情况较复杂的房产抵押贷款，进行集体评议并表决投票，为有权审批人提供决策建议。一般来说，评审委员会表决同意的贷款，有权审批人可以同意，也可以否决；但经评审委员会否决的贷款，有权审批人应否决。
（3）两级放款审核制度
贷款审批通过后，由客户经理落实抵押手续及审批人提出的其它放款前提条件，并将相关凭证报送放款经办人员，放款经办审查后给出是否放款的意见；放款复核人员对当天发放的贷款按一定比例进行抽查，发现不符合放款条件的，及时退回。
2.利用现代信息技术，建立风险预警体系
商业银行可以利用现代信息技术，对贷款资金流向、还款交易、贷款逾期情况进行监控，发现可疑交易或违约行为及时发出预警信号，便于银行及时控制、化解风险。
（三）提高从业人员素质
提高从业人员素质，培养一支高素质的队伍是业务健康发展的前提条件。就房产抵押贷款而言，高素质的从业人员应具备以下四个条件：一是具备良好的职业道德和职业操守；二是熟知银行相关操作规程、产品及授信*策、相关监管规定；三是了解该产品所涉及的法律规定，如《合同法》、《物权法》《担保法》、《婚姻法》等； 四是清晰的逻辑思维能力。银行可以针对上述四个方面对信贷从业人员进行培训。
三、结束语
商业银行开展房产抵押贷款业务，面临着众多风险 。在认真分析风险来源的基础上，商业银行应致力于完善贷款操作规程、建立全方位的风险制约机制、提高从业人员素质，从而有效地控制和化解风险，确保信贷资金安全，推动房产抵押贷款的良性发展。
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