分拆商业地产？
张猛:用你的情怀讲好一个故事，就是影片成功原因
“抑制高档房”*策除了赚回三个月的短期观望和媒体的大肆炒作外，似乎收效甚微。真正“豪宅级”的开发商们依旧悠闲地喝茶聊天，并做好了2006年再战高端的充分准备。不久前，国家信息中心对“2006年继续控制高档商品房开发”的预测给了业界一个信号——2005年高档房市场的控制工作并不理想。“控制高档房*策对真正的高档房影响不大！”东山墅营销总监徐照民对“抑制高档房”*策的效果直言不讳，“东山墅的高价位不是一个投机者能承受的，它的开发首选目标并不是为了投资人群，它的资金回收期很长，出租市场少，它不是投资型项目。所以，宏观调控对它影响不大，甚至说是有利的”。真正的豪宅没有投机市场对贷款限制的增多使得有资金实力的购房者索性选择一次性付款，对高档房的开发商来讲未尝不是一件好事。据了解，东山墅项目仅有不足40%的购房者考虑贷款，而其中绝大部分又是港籍人士，他们的贷款取向多是外资银行，受国内*策影响较小。在购买东山墅的业主中，超过95%的人为自住，并非国家抑制的“投资或投机”者。他们更看好了项目的地理环境、居住环境、商业环境和旅游环境等，买房也绝不是频繁行为，称不上被调控的对象。持有上亿资产的人买房会对银行贷款的限制规定特别重视吗？他们会将上千万总价、上千平米的房子买来投资吗？真正的高档项目，要地段的稀缺，环境的优美，居住的舒适，娱乐的品位，符合这些要素的项目远非普通的投资项目。通常情况下，北京、上海等大城市适合投资的房产，价位应在三、四百万以下。徐照民称：“我们的客户有90%是国内的，有北京的、外埠的和海归人士，很多购房者出资千万购买东山墅的地理优势，将其作为一个私人公馆，一年来住个把月，或者作为公司会所，用来接待客户、休闲娱乐。”置业缘于对中国经济的信心另一个称“控制*策”是好事的，是观唐别墅的市场总监畅磊。“对我们这些有土地保有量的开发商来说，国家限地客观上帮我们减少了竞争对手，有利于我们的发展。”从观唐的设计理念不难看出，他们走的是差异化路线。用紫光地产董事长吕大龙的话说，就是“当80%的人都在关注欧式别墅时，有20%的人还在观望，那此时推出10%的差异化产品面对20%的人，仍然是极其安全的。”差异化路线引来差异化客户。一位来自爱尔兰航空公司的老板成了观唐的头号客户，他购买观唐的冲动来自于中国良好的经济发展环境。同时，用美元持有人民币资产，除降低美元汇率风险外，迎合中国经济发展，获得超额回报率是他关心的问题。至于国家对房产的宏观调控，并不是影响他选择的关键，对价格更是不在意。“在以这类人为代表的外籍客户眼中，什么项目并不重要，只要它有足够的特点吸引眼球”，畅磊说。旅美画家崔如琢与外国客户买了同样的房子，却有着不同的原因。某种程度上，他代表了国内的部分艺术家购房的心态。有趣的是，宏观调控在这位艺术家面前同样失去了魅力，因为以崔先生的资金实力，足以支付所有房款。他在乎的，是他所需要的艺术氛围。据畅磊介绍，崔先生在观唐购买了两套别墅，中间打通，形成了绝对的“四合院”，门楼制成相当古典的官府造型，从中享受艺术带来的满足感。“此类人是在中国经济飞速发展过程中感受过赚钱乐趣的人，他们对中国经济相当自信”。宏观调控唯一影响到了这样一批人，一批拥有大量资金准备释放的人。出于对今后房产发展的不确定，他们考虑到*策问题、考虑到银行限制、考虑到市场分析，做出了短期观望的决定。三个月后，出于对自我的判断，一部分人走出观望，决定购买，而另一部分人则仍不确定，最终放弃对房产的投资而转做其它产品。出人意料，由宏观调控新*出台而导致的“持币待购”现象在高端市场十分少见。北京高档房为何选择集中放量顺义有个女子合唱团，由五个国家的九个外国人组成，合唱团由中国人认为很土的“顺义”二字命名，让人有些想不通。而她们的解释却逐渐改变了这一切。这就是中西方的文化差异。在西方，很多高端的客户群是分散居住的，而在中国，老外们不相信北京的居住安全，采用“择群而居”的办法消减治安担忧，就像纽约的唐人街。顺义，就是他们选出来的高档次人群居住区。随着中国经济发展，国际高尖企业不断入住北京，各企业的中国首席代表也逐渐受到重视。以前的中国首代房屋补贴为6000—8000元，现在完全没有价格，“他们喜欢什么就住什么”，由此带来高档房的需求不断增加。不可否认，在北京有相当一批的住宅投资客，高档住宅市场的需求依旧很大。畅磊介绍，一个在顺义拥有10套以上别墅的投资客，仍然看好高档房市场，“他们住着很一般的房子，而大量的好房用来投资，月收益高达几万美元。以这类投资客为代表的购房者，很大程度上决定了该地区房屋的升值潜力”。高需求量决定了市场。这也是为什么八月底顺义区丽嘉花园、龙湾别墅、卓锦万代、金碧湖畔一起涌现的根本原因。所谓“准备充分，仗就一定要打！”有实力的开发商还将继续做高档房“什么好玩干什么”畅磊调侃中道出了紫光地产的经济哲学。“把产品和市场需求完美结合”是观唐的成功所在。足够的产品特性和个性需求是他们选择做高档房的根源，当企业需求与市场相融合，“这个游戏就会玩得很好”！毫无疑问，继续走高端是观唐可以预见的下一步棋。高档是一个层次，并不拘泥于形式。徐照民同样认为，控制土地利用不能阻止高档房迈进的脚步。市场需求不同，就需要不同的房产出现。“不一定要局限于某一种产品，但我们对高端的追求是不变的”。“北京做不成还有外地，中国不成还有国外，只要有需求的地方就有市场。”这是徐照民采访结束的最后一句话。庞大的需求量是高档房的发展后盾，“随需而变”成就其更广阔的发展空间。控制富人需求，如何不难？在他们眼中，金钱早已成为一种货币符号。
全国*协委员、财*部财*科学研究所所长贾康表示，在*策思路上，还应该积极探索能够在市场上交易的“适租房”，主要解决在廉租房层面之上的年轻白领、进入职业生涯前期的就业者、收入处在“夹心层”群体的住房问题。
新余两大支柱产业没落 麻纺升级有望成新增长点