宏观楼市价格走势的分析，是多维的。
一般除去重大自然灾害之外，不会有单一的因素导致片区房价涨跌，不仅需要一定周期去调研，还要综合多项数据，如经济、产业、人口、交通、基建等，才可得出结论。一般研究地级市及以上单位的城市房价动态，现在更多的是用来判断城市群核心圈的房价研究。
而微观楼市的考量是双重的。
既要放在宏观的大市场环境去抓取核心点，也要针对局部项目信息进行分析。
那么，对*兴5县2区的房价走势，已经细化到以县城为单位，属于围观楼市考量的维度。分析嘉兴五县两区房价走势，是为了帮助环沪、环杭置业者，理清具体买房思路，尽早脱离漫天讨论、泛泛而谈的误区。
01、经济经济是世界上一切楼市的核心驱动。
一座城市如果经济增量、增幅呈现下趋，楼市自然缩紧。但经济增速如果高于大片区和国内的平均水平，这个城市对人口的吸附、城市内部购房需求的提升，都有明显的表现。
值得一提的是，十四五规划嘉兴的经济指标是突破亿，力争亿！未来四年半，这多出的-亿会落在谁家？那就要看，未来几年嘉兴哪个县区，具备最好的经济承接力了！也就是说，五县两区按照平均概念，GDO破千亿、两千亿，是嘉兴诸县的十四五规划使命。
年百强城市嘉兴排名
年最新中国百强城市排行榜，嘉兴已经由去年的第41名，上升到第35名，正式进阶40强城市。年嘉兴五县两区GDP总和约为亿，分摊下去，也各有千秋。
第一档位的属于海宁、桐乡、南湖，已经破千。
海宁、桐乡临杭区位优势明显，有皮革生产和贸易之都、有乌镇世界互联网峰会、另外还有隐性的百万城市人口的加持，率先破千。南湖因为有经开区，所以南湖区也基本提前官宣破千了。
第二个档位的是平湖，势要破千。
平湖是因为有港区、经济开发区加持，分别贡献了亿、亿的GDP，所以优于第三档。如果未来五年，平湖张江科技城产业园初具规模，或许也能迅速破千。
年嘉兴五县两区GDP
第三个档位的是嘉善、海盐和秀洲，争相追赶。
嘉善是浙沪对接的桥头堡，是虹桥一体化的示范区，天时、地利，皆为所占，近几年几乎享尽环沪风光。但嘉善的产业有待革新，基础工业也很薄弱，外资的引进又大大不如隔壁的平湖，所以现在的嘉善，配上均价以上的楼市，有着浓厚的空壳子的意味。
海盐呢，是嘉兴渐渐苏醒的狮子，GDP总量不高，但是，海盐的人均GDP嘉兴第一。
海盐是长三角的城市风口、是大虹桥的南向拓展区、是杭州湾的交通枢纽、也是当下嘉兴的最后一块洼地。可以说，海盐具备了得天独厚的经济承接力，未来GDP破千，可能是山雨欲来的气势。
参考阅读：居高声自远，非是藉秋风——环沪视角看高铁房，亿通苏嘉甬，最大利好，花落谁家？
秀洲本是嘉兴根源，但南湖从中分化，一无高铁，二无新兴产业，北不靠（太）湖、南不近湾、东不接沪、西不临杭，近些年慢慢地边缘化了一些，因此五县两区垫底。后文也可见，秀洲的人口也是递减得最厉害。
02、产业产业是一切城市的土壤。
这是最好理解的一个环节，产业是近现代年时间内世界各地城市化的投射，凡伟大的城市都孕自伟大的产业。从欧洲工业革命开始，城市化就开始依托工业区，建立住宅区，慢慢演化出今天的高楼大厦。
对应中国城市和楼市，这个变革更为巨变。也就是改革开放后至今的40多年时间，我们主要依靠棚改、拆迁，短短几十年的时间就建立起了一座座面貌崭新的城市。
城市开发步骤
上图不难发现，针对长三角核心区的嘉兴，当下的城市化进程，一方面是本土的产业城市化，另一方面是饱受上海、杭州的外溢城市化。
嘉兴五县两区，本土的产业城市化，较为显眼的是海宁、桐乡和嘉善，主要依靠地域的特色——皮草与古镇旅游。皮草是海宁与桐乡享誉国内与世界的先天桥梁，乌镇和西塘是嘉兴、中国江南风貌走向世界的名片。
与此同时，临沪的嘉善、平湖紧抱上海大腿，眼下，两地都已规划了无缝对接上海的城际地铁，其中，沪平盐地铁年开建，工期4年，利好突出。临杭的桐乡、海宁也不失先机地融入杭州，桐乡修建了直通杭州的快速公路，海宁已经实现了地铁接驳杭州。这就是城市开发步骤中的第九步——哺育与反哺。
产业海宁临杭新区、世界皮革之都、上海闵行科技园、旅游业、金融业、文士之城桐乡皮草生产、羊毛、乌镇旅游业、世界互联网峰会、G60科创中心南湖智能制造、经开区国际贸易、南湖旅游业、G60科创中心、长三角物流中心平湖港区化工、九龙山旅游业、张江科技城新兴产业、经开区（日企、德企）嘉善归谷产业园、机器人小镇、智慧谷、绿色生态产业、西塘旅游业海盐临港工业、核电产业、长三角杭州湾中转、经开区传统制造、文旅产业秀洲五金、塑料、光伏嘉兴各地主导产业
当然，嘉兴的城市化进程还没有达到第九步，现在普遍位于第五、六、七步。从嘉兴各地的产业上看，五县两区最大的共性，就是旅游业。旅游业是当代城市开发步骤中紧随工业化的一个环节。
旅游业不仅仅能带动大量消费，它很自然地解决了传统工业城市化中的资源枯竭、环境污染问题，又不失时机地注入了新的经济可能性。比如乌镇这张名片带来的世界互联网平台，为桐乡的城市化注入了最新型、最有科技含量的因子。
因为旅游是可持续的、可再生的、无污染的。纵观世界上伟大的城市，没有一个不是带着的标签。去上海游玩的人必定要去外滩观光、去迪士尼看场烟火。去苏州的游玩的人，莫不过于兜一兜四大园林。来杭州的外地游客，必然要饱览西湖十景。
无锡融创文旅城
当下，国内最具特色的旅游产业，就是文旅产业，而国内最成功的文旅产业商非融创莫属。长三角现有的无锡融创文旅城，在年疫情蔓延的情况下，仍旧吸纳了1万游客、带动了亿GDP的增长，这就是文旅产业的魅力。
年，作为杭州湾C位的海盐，与融创签约落座中国第12个融创文旅城，将于年全面运营，预计年客量将突破万人次，为海盐打造一个城市地标、为嘉兴打造一张城市名片、为杭州湾打造一块文旅胜地。所以说，嘉兴十四五规划GDP指标，海盐正在蓄力生长。点击阅读：海盐融创文旅，携手嘉兴，赶超省会——抢购国际化视野的高铁、地铁房
03、人口人口是一切城市楼市的根本。
没有人口聚集的城市，就不会有广大的购房需求。刚刚过去的第七次人口普查，对*兴有两点是亮点：第一、嘉兴10年来人口新增89.92万；第二，嘉兴人口密度是浙江省内第一。
整个浙江的发展是向北，如同江苏的中心是苏南。
浙北平原占尽全省80%以上的平原，是全省最容易孕育大城市的地方。目前，嘉兴五县两区总人口突破万，破百万的是海宁与桐乡，南湖、秀洲两区分别为96.2、55.7万，其次是平湖、嘉善与海盐。
除此之外，嘉兴还有不低于万的流动人口，这是一个很强大的潜在楼市需求。因为对比昆山、太仓、吴江，嘉兴具备宽松的落户*策、具备首套房不限购的*策，几乎没有严格意义上的落户和买房要求。这会导致上海、杭州外溢的客户，或迟或早地迁到嘉兴来。
可咨询落户、上学*策
嘉兴各区县人口增速最快的是南湖区，这主要是南湖作为传统市区，在各区县内部的吸附，如平湖港区就有很多人因环境不适而迁移至南湖，这也是平湖人口增速-0.1%的原因。
桐乡、海宁人口破百万，因为深度融杭，吸引了很多新杭州人落户。嘉善楼市火热，但更多为上海投资、过渡客，因而嘉善人口新增并不明显。秀洲人口呈现递减为5.5%，也大都是内部优化去往了南湖。
最后是海盐，海盐户籍人口虽最少为45.7万，这是海盐的不足。但是这个不足中，却也是机会所在。
因为海盐当下的基建、交通、产业利好明显，加上海盐房价在各区县中接近对折，当其它区县纷纷超过00元/平，嘉善新房均价元/平，海盐洼地效应日益突出，所以，在未来五年中，海盐楼市将呈现一个嘉兴市范围内的内向抢占。
04、交通海盐的通苏嘉甬高铁将跨越杭州湾
交通是一切城市群的骨骼，是血脉。
要想富，先修路，这是几十年前小平同志的名言，今天放在楼市，更为响亮的口号就是——地铁一响，*金万两。整个嘉兴的交通网络，是多维的，5条高速、3条高铁、1条铁路、多条城际地铁，包括嘉兴机场*改民。
关于交通，这里只做简述，可以点击下面的链接，详细了解。
1、环沪诸城，如春秋五霸（海盐篇）
2、吐血整理，环沪首推｜给你10大买房理由——城区+学区+地铁+公园+高铁+融创+海景+商业区+大湾区+旅游区
海盐吾悦广场效果图
其实，未来五年，和未来的未来，嘉兴的交通，将永远都离不开海盐。
从8年杭州湾跨海大桥通车开始，海盐就注定走上了长三角交通枢纽的不回之路。海盐无疑会成为上海、苏州、杭州、宁波四大一线城市、地跨苏南浙北的核心枢纽。
高铁西站、高铁东站都紧邻海盐城区而设，整个海盐的均价方才元，城区均价10-元，对比其他区县，乡下无任何配套的地方都虚高到一万六、七，买到海盐，简直太开心了。
对应
平湖吾悦广场的价格
南湖万达广场的价格
嘉善万联城旁边的价格
海宁银泰城周围的价格
海盐吾悦广场、融创茂这样的大商场旁边的房子，现在均价才10-，涨幅空间，巨大无比。
05、基建平湖融创项目实景（售罄）
一切楼市的风向标首先都是房企动态、土地市场。
最近3年，以及未来5年，长三角活跃最多的房地产开发商的地方，无疑要数嘉兴一个，尤其是国内龙头房企。如：恒大、融创、龙湖、金地、首创、世茂、滨江、卓越、新城、卓越、中南、旭辉、正荣、中天、海航、碧桂园，本土的鸿翔、鸿益、祥生、秦山、卡森、万兴、海纳……
点击阅读嘉兴4-5月土拍情报：
1、嘉兴房价走势——土拍+人口
2、嘉兴5.7土拍：融创深耕海盐——滨海乃卧榻之侧
3、除了交通，除了拆迁，最最最最最有趣的～～楼市刺激法宝在这里了！
土地方面，年，国家实行集中土拍的制度，几天之内揽金千亿的城市不在少数。4月到5月间，嘉兴海盐、桐乡、海宁、南湖也陆续进行了集中土拍，楼面价破新高不在少数。
洼地海盐说到这里，要简单总结一下了。
对*兴楼市，无论是宏观的经济、产业、人口，还是微观的区位交通、土拍情报、房企动态，或者是更加细致的相对价格，如果说未来5年，房价要上涨，那么——
海盐则已经种下了一切会影响房价上涨的因素。海盐现在均价，核心城区均价10-，对准嘉兴其他区县，十四五规划的5年中，海盐房价必然会在00-区间，涨幅超过%。因为有文旅城加持，海盐的GDP很快可以对标平湖，而平湖主城的房价已经突破了。
而现在，无论你是买的嘉善、近2万的平湖、还是买2万多的海宁、桐乡，它们至少在未来5年内，是不会翻倍到4万这个单价的。
因为二级市场向三级市场的跃进，是一个漫长的过程，区域化均价的房价，需要至少0万的人口支撑，如苏州、杭州。很明显，嘉兴在短短的5年，是不具备这样强大的人口增长力的。
海盐融创文旅城效果图
除此之外，就购房成本来看，海盐也是嘉兴各区县首付最低的板块。
海盐不绑定车位销售。
海盐没有两区的五成首付要求。
海盐首套房首付3成、二套房仍旧可以首付3成。
海盐首付最低18万可以买两室、首付30万不到，可以买到城区的、地铁口的、高品质的两房。
所以，在嘉兴五县两区里面，当下购房成本最低的，无疑是海盐。对于在环沪、环杭买房安家、投资过渡的客户来说，客观上，海盐都是当仁不让的首选。当然，如果一个客户主观情感上非要买嘉善、非要买南湖，那就不在专业的置业思维领域了，也是我所不能把控的。
whatever
不管你在上海、杭州、还是环沪、老家
但凡有买房打算，都可加我