作者：公子小白
01
6月份的上海和今天的嘉兴，都在土地市场玩起了新花样，是否意味着中国楼市的大变局正在开始？
两个多月前，上海在松江的永丰街道、泗泾镇、小昆山、车墩镇、九亭镇、新浜镇等区域推出了9宗集体土地入市，出让面积亩，涉及出让金合计11.3亿元，主要用于商业、办公、工业、租赁住宅等建设。
这一次出让，意义非凡。
因为以往集体土地入市，必须经过国家征地环节。
在中国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，包括宅基地、耕地、集体用地。农村集体用地想要进入市场，首先要被国家征收，转变为国有，才可以进行拍卖。
在转变的过程中，会增加各种利润和成本，土地的价格在征收过程中，翻了好几倍。
这一次上海推出的9宗集体土地，全部直接入市。所以我们能看到，亩，涉及出让金合计11.3亿元，楼面价不过元/平方米，在上海住宅地块拍卖中，已经找不到这么低的楼面价。
如果说，上海拉开了集体土地直接入市的序幕，那今天的嘉兴，则将集体土地入市迈出了实质性一步。
昨天（8月27日），位*兴市嘉善县大云镇曹家村一宗面积23.亩(平方米)的经营性建设用地，以万元价格卖出，楼面价元/平方米。
建设用途为餐饮、旅馆用地。
尽管上海、嘉兴的集体建设用地拍卖，均没有直接建设住宅，但迈出这一步，意义巨大。
这意味着，管理层在适当让利，这为未来集体建设用地会不会直接拍卖用于建设住宅，增加了概率。
一旦集体建设用地可以大规模入市建住宅，中心城市的房价能够得到有效抑制。
02
中国中心城市的房价之所以高，且居高不下，很重要的一个原因是住宅土地供应少，导致供不应求。
在城市化2.0时代，人口不断从农村、小城市进入中心城市和以中心城市为核心的都市圈、城市群，常住人口不断增长，推动着中心城市的购房需求不断走高。
杭州去年常住人口增量55.4万，深圳、广州去年的增量都在40万人以上，宁波去年常住人口增量34万，佛山、成都、重庆、长沙增量均在20万以上，西安增量接近20万。
人口正在加速流向中心城市与核心都市圈、城市群。
而城市的住宅土地供应是根据每个城市的户籍人口增量来定，远落后于常住人口的增长速度。
最终，庞大的需求与不足的供应，让中心城市的房价高企，且易涨难跌。
事实上，并不是中心城市的土地不够，而是吝啬住宅建设用地的供应。
制图：城市财经
上图可以看到，重庆有8.24万平方公里的陆地面积，哈尔滨5.3万平方公里，拉萨、长春、南宁、昆明等省会与首府城市面积均在2万以上；呼和浩特、杭州、北京、石家庄、成都、乌鲁木齐、烟台、大连、兰州、沈阳、福州、天津、长沙、合肥、青岛、济南、西安等，介于1万~2万之间。
整体来看，中心城市除了深圳、香港相较于其拥有的人口，面积显得明显偏小外，其余城市都不缺地。
正如某位大佬说的，我们的城市并不缺土地，就算是建成平房或者别墅，也够我们自己住的，我们的大城市之所以缺住宅，是因为住宅用地比例太低。
住宅用地占比和供应太低，才是缺少住宅的关键。尤其是深圳、香港这样的城市。
各大中心城市为了土地财*，一直以来都采取挤药膏式的供地模式，目的之一是为了让土地价格维持在高位，卖给好价钱。
这就叫饥饿疗法。让住宅土地和住宅始终处在低位，才能支撑价格。
但高房价已经对各城市产生了较大的负面效应。
有人或许会说，大城市的房子不少啊，如果缺少，岂不是有很多人得露宿街头？房子是不少，但合法的商品房不多。我们这里说的住宅，就是合法商品房。
以深圳来说，可以居住的房子是不少，但合法的商品房只有一小半，一半左右是没有红本的农民房，这种房子没法在市面上公开买卖，保障性也很低。
深圳官方曾披露过一组数据，截至年末的时候，深圳有各种违法建筑37万栋，总建筑面积达到4.28亿平方米。如果再加上城中村里*策允许的建筑面积，深圳这些“没有红本”的各类住房总面积，可能逼近6亿。
如果能将这些集体性经营建设用地，全部免去征地环节，快速进入住宅市场，中心城市的房价，何愁不能稳定。
03
当然，这是童话般的想法。
事实上，即便集体建设用地能够直接入市建设住宅，规模也不会很大。
原因很简单：
第一，损失土地财*。
集体土地入市，本来需要经过地方*府征地环节，这个环节中地方*府可以赚不少。
举个例子，在大多数城市，一块集体用地想要进入市场，若*府以10个亿征收后进行挂拍，拍卖价格至少在30个亿以上，卖地的大头归了国家。
少了*府征地环节，可以节省一大笔钱，土地成本也能大幅降低。但这是牺牲地方*府的钱袋子。
从目前各地对土地财*的依赖度来看，这块肥肉很多城市都不舍得放下。
第二，会引发房价大规模下行。
大规模的廉价集体建设用地入市，必然会冲击原本的住宅土地市场，导致地价下跌，房价也会因为地价下跌和大规模廉价土地建设的住宅入市，而遭受冲击，甚至会发生系统性金融风险。
有此两点，我们很难看到集体经营性建设用地大规模入市。
事实上，早在两三年前，管理层就选定了北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都共13个城市，试行农村集体用地不用经国家征收，村集体可以自行与开发商合作，建造租赁住房。
但两三年过去了，这些城市并未传来集体土地大规模入市的消息，也没有房租下降的消息。
现实再一次告诉我们，集体土地即便可以免去征地环节直接入市，楼市即便有了新玩法，也不会有大的变局。