我国房地产行业经过多年的发展，虽然极大的加快了城市化进程，但是住房问题依然十分严峻，房价远高于大部分人的平均收入水平。尤其北上广等一线城市，中等收入群体购房困难，低收入者购房更是遥不可及，房地产市场长期处于供给与需求严重不平衡的状态。随着年的中央经济工作会议强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，金融机构对房地产企业融资渠道逐渐收紧，房地产领域调控力度逐渐加大。年8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
房地产行业属于典型性的资金密集型行业，高周转、高负债、高杠杆是房地产行业的典型特征，当房地产开发企业去化降速以及无法获取新的融资的情况下将较易出现流动性危机，加之房地产企业内部经营管理不当，严重时会因资金链断裂导致进入破产程序。近年来，随着*府调控*策的加码和行业风险不断的累加，房地产企业已陆续出现“暴雷”的风险，商票逾期、项目违约的情形屡见不鲜，其中不乏大型龙头房企的身影。本文将针对房企持续“暴雷”背景下金融机构行权过程中可能面临的几个主要法律问题进行探讨，以供金融机构在处理相应事宜过程中予以参考。
一、针对房企债务人的各项优先受偿权之间的顺位
房地产企业相较于其他企业而言，债权债务关系更为复杂，尤其是进入破产程序的情况下，各项债权之间的处理及排序存在较大的难度。所涉诸多债权中，既包括企业破产程序中的公益债权、职工债权、税收债权等一般性优先受偿权，也包括建设工程价款优先受偿权等建设工程上的优先受偿权，同时还包括房地产企业在进行融资的过程中，银行等金融机构对于作为抵押标的的土地使用权或在建工程设定的担保物权对应的优先受偿权。此外，还要考虑到购房人因购买房屋享有的物权期待权对于抵押权实现的影响。因此，平衡房地产企业相关权益人的利益是一项复杂的工程。同时，对破产管理人、人民法院来说也是一项重大的考验。
根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第三百九十四条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产优先受偿。在房企进入破产程序的情况下，根据《中华人民共和国企业破产法（以下简称“《破产法》”）》第一百零九条规定：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”另外，最高人民法院印发《全国法院破产审判工作会议纪要》（以下简称“《会议纪要》”）第二十五条的规定，在破产清算和破产和解程序中，对债务人特定财产享有担保权的债权人可以随时向管理人主张就该特定财产变价处置行使优先受偿权，管理人应及时变价处置，不得以须经债权人会议决议等为由拒绝。但因单独处置担保财产会降低其他破产财产的价值而应整体处置的除外。
虽然上述法律法规确定了抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，但是抵押权并非绝对的优先权，还受到其他权利的限制。以常见的与抵押权共存的建设工程价款优先受偿权及购房人对所购房屋享有的物权期待权为例：
（一）建设工程价款优先受偿权
《民法典》第八百零七条明确规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖，并就建设工程的价款优先受偿。
而针对承包人所享有的建设工程价款优先受偿权与抵押权人享有的建设工程抵押权对应的优先受偿权之间的排序问题，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》（以下简称“《建设工程施工合同司法解释一》”）第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
鉴于建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，金融机构作为债权人暨在建工程抵押权人的情况下，通常通过发包人安排承包人出具相应的承诺书，要求承包人承诺放弃其对建设工程享有的优先受偿权。在作出该等安排的情况下，基于建设工程价款优先受偿权的法律特性，金融机构债权人尚需注意以下几点：
1.建设工程价款优先受偿权是否可以放弃
根据《建设工程施工合同司法解释一》第四十二条的规定，“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”该条款包含两层意思，一是发包人与承包人有权约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，二是约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权不得损害建筑工人利益。
有鉴于此，建设工程价款优先受偿权可以有条件放弃。
关于有条件放弃的裁判观点主要分为以下几类：
①放弃优先受偿权仅对特定主体有效
承包人依法对诉争的建设工程享有优先受偿权，其对特定主体（通常情况下为金融机构债权人）承诺放弃优先受偿权是对其自身权利的处分，符合意思自治原则。在承包人无证据证明其放弃过程中受到欺诈、胁迫情形的，承包人放弃优先权后再主张放弃无效有违诚实信用原则，不应得到支持。
承包人在放弃工程价款优先受偿权的《承诺函》中明确表示该承诺仅对特定主体有效的，其所要表达的意思为改变优先权的顺位利益，即由该特定主体享有案涉建设工程的折价、变卖款中对债权优先受偿的第一顺位权利，但在该特定主体完全实现抵押权且建设工程的折价、变卖款有剩余的情况下，承包人仍对该剩余部分的款项享有优先受偿的权利。
参考案例：嘉兴市天顺建设有限公司与嘉兴市南湖区宝玛日用品有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书（文号（）嘉南凤民初字第3号）
②在不损害建筑工人利益的情况下有效
由于建设工程价款往往涉及材料款和农民工工资等，材料款债权在一定程度上具有所有权取回权的性质，而农民工工资债权则具有基本生存保障的性质，法律创设建设工程价款优先受偿权即是为保护这些特定法益，如承包人放弃优先受偿权将损害这些特定法益，则承包人的放弃行为应属无效。但如果承包人放弃优先受偿权的同时，已经有一定的担保措施确保承包人工程款的有效实现，则承包方放弃优先受偿权的行为可以认定为有效。
参考案例：南通四建集团有限公司与南通润通置业有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书（文号：（）通中民初字第号）
③附条件放弃情况下条件未成就时不产生放弃的法律后果
承包人作出放弃优先受偿权时明确设定了附加条件，则附加条件成就的情况下方产生放弃的法律后果。
参考案例：上诉人(原审原告)中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司与被上诉人(原审被告)：苏州市凤凰建筑安装工程有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（文号：()最高法民终号民事判决）
④放弃优先受偿权的意思表示应当明确，推定的放弃无效
承包人承诺书中表述的内容中没有明确表示放弃优先受偿权的，不能认定已经放弃优先受偿权。
参考案例：徐金山与江苏宝为机电科技有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书（文号：（）盐民初字第号）
2.建设工程债权转让后受让人是否享有工程款对应的法定优先受偿权
《广东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的指导意见》（文号：粤高法发[]37号）第十五条规定，承包人将建设工程施工合同约定的工程款债权依法转让，债权受让方主张其对建设工程享有优先受偿权的，可予支持。
《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》（文号：苏高法审委[]26号）第二十条规定，承包人将建设工程价款债权转让的，建设工程价款的优先受偿权随之转让。
根据上述规定，建设工程债权转让后，受让人能够继续享有工程款对应的法定优先受偿权。当然，各地法院对该问题的司法裁判倾向还需根据实际情况予以确定。
（二）购房人对所购房屋享有的物权期待权
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行复议规定》”）第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
由此可见，购房者的权力基础来源于其与房地产企业就购买房屋所签署的书面买卖合同即购房合同。当进入金钱债权执行程序时，购房人可以对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，并在符合法定条件的情况下享有排除执行的权利。此外购房人也可以根据购房合同的约定和相关法律规定向房地产企业主张解除购房合同，要求房地产企业就已支付的价款进行返还。开发商破产前已经解除购房合同的，因合同解除享有的购房款债权已无特定的商品房相对应，开发商破产后，购房人的购房款债权为普通债权，其无权主张优先受偿。
年颁布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”）第条规定了“商品房消费者的权利与抵押权的关系”，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第条规定的商品房消费者，即须满足执行复议规定第二十九条规定的条件。《九民纪要》第条同时对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”以及“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解进行了规定，即“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。此外，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。《九民纪要》第条对商品房消费者之外的一般买受人权利也作出了明确规定。该等一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，应满足执行复议规定第二十八条的规定：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。同时明确买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合非因自身原因未办理过户登记的情形，买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
综上所述，当房地产企业进入破产程序时，抵押权并非绝对的优先权，破产债权的费用清偿顺序应该是：“（1）维护、保管房屋发生的费用（2）购房人的期待权（3）为实现工程价款优先受偿权而产生的破产费用、共益债务（含税款）（4）工程价款优先受偿权（5）为实现其他担保物权而产生的破产费用（6）共益债务（含税款）（7）设立担保物权的债权及不动产预告登记所涉债权（按登记先后顺序就相应不动产变价所得优先受偿）（8）职工劳动债权（9）职工劳动债权以外的社会保险费用及破产人欠付的其他税款（10）普通破产债权”。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。
二、诉讼集中管辖制度的特点及影响
自今年年中以来，恒大事件引发了大量的诉讼案件。年8月5日，财联社报道了题目为《恒大关联案件被要求集中管辖移交至广州中院》的文章，该文章载明“广州省级高院人士向记者确认，表示近日已经收到最高院通知，所有涉及恒大集团及其关联企业的案件都统一移交至广州中院受理。”经查询国家裁判文书网，发现与恒大相关联的部分案件确已由广州中级人民法院集中管辖，裁定中依据的法律文件为《最高人民法院关于将涉恒大集团有限公司债务风险相关诉讼案件移送广东省广州市中级人民法院集中管辖的通知》（以下简称“《集中管辖通知》”），但目前公开渠道尚无法查询到上述文件的全部内容。
我国法律法规中并未对集中管辖进行明文规定，针对民商事案件《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称“《民事诉讼法》”）仅规定了地域管辖、级别管辖、指定管辖和移送管辖。从理论的角度讲，集中管辖是将分散各基层法院、中级法院管辖的案件交由特殊法院进行统一审理。从本质上讲，集中管辖属于指定管辖，即由最高人民院指定涉及某一主体的全部或部分案件由与案件最密切联系的法院进行集中管理。
鉴于上述关于恒大集团案件的《集中管辖通知》尚不属于公开文件，针对《集中管辖通知》的内容可参考过往集中管辖的案例，例如华夏幸福集中管辖的案例中，最高人民法院发布的《关于对华夏幸福基业控股股份公司及其关联公司相关诉讼执行案件集中管辖的通知》规定的内容为：自本通知下发之日起1年内，以华夏幸福基业控股股份公司及其关联公司（包括廊坊市京御房地产开发有限公司）为被告或者被执行人的除涉农民工工资案件、劳动争议、涉自然人房屋买卖合同纠纷、租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷以外的民商事诉讼案件、执行案件，统一由河北省廊坊市中级人民法院及河北省高级人民法院管辖。
如上所述，并非案涉主体的全部案件均移送集中管辖。经查询裁判文书网，目前恒大集团被集中管辖的案件主要包括涉及恒大集团的商事及金融纠纷，对于恒大集团涉及的知识产权纠纷、劳动纠纷、商品房买卖及预售纠纷、租赁合同纠纷、物业服务合同纠纷及万以内的工程合同纠纷，目前尚未纳入集中管辖范围。且根据业内操作实例，目前也并非所有恒大集团关联企业所涉纠纷均被纳入集中管辖，具体管辖情况还须与相关法院沟通确认。
（一）集中管辖制度的目的
1.统一裁判尺度、防止挤兑
最高人民法院将涉案集团及其确定范围内关联企业涉及的案件全部移送至指定人民法院管辖，从整体化解风险的角度来说，可以统一法院的裁判尺度。避免不同地区的债权人依靠不同司法机关处理速度及具体口径的不同而实现更快的债权清偿，从而出现挤兑事件。
2.权衡各项权利人之间的利益
将案件归集于一个法院可以有效的保证各债权人的利益，避免诉讼在后债权人无钱可偿。
3.债务重组的准备工作
对于尚未进入破产程序的涉案集团而言，统一集中于一个法院进行管辖可以为转入破产重整程序做准备工作，及时清理债权债务，为破产重组扫清障碍等等。
（二）集中管辖的规避
根据目前查阅到的诉讼信息以及实务操作经验，恒大集团涉及的诉讼并未全部被移送至广州市中级人民法院，已被移送的案件范围主要集中在涉及恒大集团的商事及金融纠纷。自财联社的报道至今，恒大集团集中管辖的规定发布尚不足三个月，以裁判文书网公布的案例来看，对于集中管辖并无统一的适用标准。参考今年年初的宝塔、华夏幸福集中管辖案例情况，部分持票人为避免集中管辖，未将作为出票人或承兑人的宝塔或华夏幸福列为被告，以期规避集中管辖。然而法院的处理结果，却并不总是能让持票人如愿。此类案件的处理结果至少包括以下四种：
1．法院认为宝塔或华夏幸福并非本案被告，应当以原告选择的被告确定管辖法院，不应移送集中管辖。
2．案件审理过程中，法院依被告申请或依职权追加宝塔或华夏幸福作为第三人，进而根据最高院集中管辖的通知，将案件移送。
3．案件审理过程中，法院根据被告的申请追加宝塔或华夏幸福作为共同被告，进而根据最高院集中管辖的通知，将案件移送。
4．法院认为宝塔或华夏幸福系涉案票据的出票人或承兑人，应当根据最高院集中管辖通知的要求，将案件移送。
（三）集中管辖对金融机构债权人的影响
集中管辖的制度安排对金融机构债权人而言会产生一定的不利影响，包括：
1．在采取集中管辖措施的案件中，涉诉企业遍布全国各地，对金融机构债权人而言，其相应金融债权合同中通常约定金融机构住所地人民法院管辖，而在集中管辖的情况下，约定管辖法院基本上不予受理，这样就需要去集中管辖法院立案和申请财产保全，异地诉讼过程中，无论在时间成本还是费用支出上都会有所增加。
2．由于涉案企业的大量案件都集中在指定法院受理，对该法院而言，工作量大幅提高。同时，为平衡各方利益，统一裁判口径，从立案、保全到开庭等程序的进程均有所放缓，尤其是金融机构债权人最为关心的担保物及企业账户查封冻结的保全程序上，实现保全的速度也会晚于预期，这期间可能发生的风险点相应增加。同时，由于集中管辖情况下，无法通过不同地区司法机关处理速度的不同实现不同的受偿速度和结果，相对而言，金融机构债权人的受偿比率可能会有所下降。
3．如上文所述，集中管辖案件从一定程度上也是为日后可能转入破产重整程序做准备工作，对金融机构债权人而言，应在诉讼程序推进的同时对破产重整程序中如何申报及实现债权作出提前的准备。
三、实质合并破产模式下金融机构债权人须